關(guān)于加強(qiáng)汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于加強(qiáng)汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告
    為規(guī)范汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，近期，我對我縣的住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
" Q" M) Z2 V2 {( S9 ?    一、汶上縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
7 U. W" L" e, U3 T( B7 Q$ H    （一）汶上縣的物業(yè)管理市場發(fā)展迅速。近幾年來，隨著我縣經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和城市大規(guī)模拆遷改造，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)快速推進(jìn)，開發(fā)面積逐年增大，成規(guī)模的住宅小區(qū)也逐年增多。目前，我縣現(xiàn)有建成住宅小區(qū)29處，建筑面積160萬平方米，正在建設(shè)的住宅小區(qū)6個(gè)，建筑面積95萬平方米。住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從一家發(fā)展到現(xiàn)有的7家（外地企業(yè)1家），管理著17個(gè)住宅小區(qū)，管轄面積102萬平方米。
    （二）物業(yè)組織機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員培訓(xùn)進(jìn)一步加強(qiáng)。為了加強(qiáng)我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，提高物業(yè)管理水平，房管局及時(shí)成立了物業(yè)監(jiān)管辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的選舉指導(dǎo)、監(jiān)督，小區(qū)物業(yè)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的履行及物業(yè)監(jiān)督管理工作。為進(jìn)一步提高物業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，房管局加大對物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)力度，先后組織物業(yè)從業(yè)人員赴濟(jì)南、煙臺、青島等地區(qū)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提高從業(yè)人員的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的持證上崗率。按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，規(guī)范物業(yè)服務(wù)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向市場。同時(shí)，以省市開展《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》宣傳周活動為契機(jī)，通過懸掛過街條幅、印發(fā)宣傳單、設(shè)立宣傳站、利用宣傳車等方式，在縣城區(qū)主要街道、住宅小區(qū)大力開展了宣傳活動，努力做到家喻戶曉，收到了良好的效果。
# |9 r* A% w% r4 p6 O8 p9 L# d    （三）小區(qū)配套設(shè)施逐步完善。為給小區(qū)居民提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，對福慧花園、工礦小區(qū)、泉河花園、西紅園小區(qū)、小樓東區(qū)等住宅小區(qū)安裝了監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)了安全管理，增強(qiáng)了防盜措施，消除了居民的后顧之憂。對福慧花園、工礦小區(qū)、泉河花園、小樓等小區(qū)進(jìn)行了道路和綠化改造，因地制宜，栽種名貴樹種、花草25種，建設(shè)了兩處涼亭，新增綠化面積8000多平方米，各小區(qū)均達(dá)到了綠化面積25%的標(biāo)準(zhǔn)要求，創(chuàng)造了優(yōu)美舒適健康的人居環(huán)境。積極結(jié)合?；燮瑓^(qū)拆遷改造，移栽苗木補(bǔ)種金都花園和德順小區(qū)，增加兩個(gè)小區(qū)的綠化面積。對兩個(gè)小區(qū)的道路、路沿石進(jìn)行鋪設(shè)修理，受到了小區(qū)居民的贊揚(yáng)。
% l" B' n0 x) w& }8 k! H    二、當(dāng)前住宅小區(qū)存在的主要問題
我縣的物業(yè)管理工作雖然有了較快的發(fā)展，但在發(fā)展過程中仍存在著一些問題，阻礙了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，突出表現(xiàn)在：
    一是小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重不足。開發(fā)商為追逐利潤，不能按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，重開發(fā)輕管理甚至不管理，重商業(yè)門面房建設(shè)輕配套設(shè)施建設(shè)，造成小區(qū)設(shè)施不配套，物業(yè)管理不規(guī)范。目前，我縣開發(fā)建設(shè)的長樂湖小區(qū)、北辰小區(qū)及其他小區(qū)大都存在小區(qū)設(shè)施不配套的問題，有些小區(qū)根本沒有配套設(shè)施，只有一間門衛(wèi)房，這給小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理造成困難。
: Q, B( U2 h1 F/ A+ R! j) ~5 z    二是物業(yè)質(zhì)量保修金沒有完全到位。許多建設(shè)單位銷售完房子就一走了之，房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主就找物業(yè)解決，而建設(shè)單位沒有繳納房屋質(zhì)量保證金，物業(yè)對小區(qū)業(yè)主反映的問題無力解決，給小區(qū)物業(yè)后續(xù)的管理造成困難。
# f, }; i$ m' X2 c' V    三是有關(guān)部門監(jiān)管不力。規(guī)劃、建設(shè)、房管、國土、執(zhí)法、供電、有線電視、網(wǎng)通等部門在小區(qū)開發(fā)建設(shè)上協(xié)調(diào)不力，監(jiān)管不到位，致使小區(qū)開發(fā)功能不全，設(shè)施不配套，造成亂拉明線、破路等現(xiàn)象的出現(xiàn)，影響了小區(qū)的美觀。部分專業(yè)經(jīng)營單位還未實(shí)現(xiàn)向最終用戶收取費(fèi)用，而委托物業(yè)代收，增加了物業(yè)管理成本，甚至造成業(yè)主與物業(yè)管理單位的矛盾。
$ M* N8 H7 C! p3 V3 N" F    四是舊住宅小區(qū)功能不全。我縣許多舊的住宅小區(qū)都是由原單位自行建設(shè)的，既不具備現(xiàn)代物業(yè)管理的基本功能，也沒有相應(yīng)的改造資金，實(shí)施物業(yè)管理難度較大。
$ Y4 x4 n" y/ W  \    五是物業(yè)管理收費(fèi)難。受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，小區(qū)居民對物業(yè)管理不理解，交費(fèi)意識不強(qiáng)。有的甚至認(rèn)為物業(yè)管理單位是事業(yè)單位不是企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)收費(fèi)。
    六是物業(yè)管理水平低。物業(yè)管理單位水平參差不齊，物業(yè)從業(yè)人員持證上崗率低，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)意識不強(qiáng)。
    三、加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議
    （一）強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)把前期審核關(guān)。嚴(yán)格按照住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范對小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見”。要對小區(qū)的配套設(shè)施、綠化、道路等進(jìn)行定量、定位，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中明確標(biāo)注出來。對小區(qū)的供電、供排水、有線電視、電話、寬帶、燃?xì)狻⒐岬葘I(yè)經(jīng)營設(shè)備統(tǒng)一規(guī)劃，按照雨水、污水分流，先地下后地上的原則進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)，影響小區(qū)美觀。
- O. a1 m8 u$ M' o. \    （二）建立聯(lián)席會議制度，嚴(yán)把綜合驗(yàn)收關(guān)。按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)”。建立由規(guī)劃、建設(shè)、房管、國土、執(zhí)法、消防、供電、供水、電信、廣播電視局等部門參加的小區(qū)建設(shè)綜合驗(yàn)收聯(lián)席會議，共同對小區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題督促有關(guān)部門立即進(jìn)行整改。凡是前期小區(qū)配套設(shè)施、專業(yè)經(jīng)營設(shè)備、物業(yè)服務(wù)合同落實(shí)不到位或整改不到位的，不得發(fā)放商品房預(yù)售證書；不具備入住條件的，不得進(jìn)行綜合驗(yàn)收。
    （三）設(shè)立質(zhì)量保修金專戶，強(qiáng)化房屋質(zhì)量監(jiān)管。按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十五條“新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保證金制度”。建設(shè)單位按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的3%-5%一次性向物業(yè)主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金，縣物業(yè)主管部門設(shè)立專戶進(jìn)行監(jiān)管，對保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題進(jìn)行維修，切實(shí)保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，維修期滿將剩余資金本息余額返給建設(shè)單位。
    （四）成立小區(qū)大會和業(yè)主委員會，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理。對已入住的住宅小區(qū)，應(yīng)盡快成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，制定小區(qū)管理規(guī)約，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對小區(qū)實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理。
    （五）加大業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。加大對物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)人員上崗持證率。大力培育和扶持發(fā)展規(guī)范化的物業(yè)管理企業(yè)，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場物業(yè)管理秩序，引導(dǎo)物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化、品牌化經(jīng)營。加強(qiáng)物業(yè)經(jīng)營行為的管理，提高準(zhǔn)入門檻，建立資質(zhì)評定制度，清退不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，為居民提供優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)。
4 w7 W6 h/ e3 g# b7 }    （六）加大宣傳力度，營造良好輿論氛圍。充分利用電視臺、設(shè)置咨詢臺、發(fā)放宣傳單等方式，向社會及小區(qū)居民宣傳新的物業(yè)政策，努力營造良好輿論氛圍，引導(dǎo)他們正確理解實(shí)施物業(yè)管理帶來的好處，樹立實(shí)施物業(yè)管理物有所值的觀念，消除他們的疑慮，進(jìn)一步促進(jìn)和諧社會、和諧小區(qū)建設(shè)。（城市建設(shè)組  劉傳松）

物業(yè)管理很必要，最重要的政府管理一定要跟上。